Investir

SCPI : la diversification immobilière adaptée à tous les profils

Le 06/06/2019
La « pierre-papier » donne accès à un large univers d’investissement et permet ainsi de répondre aux objectifs de nombreuses stratégies patrimoniales.

L’immobilier reste un pivot du patrimoine des Français. Toutefois, la détention en direct d’actifs immobiliers n’est pas sans imposer des contraintes : gestion des biens, ticket d’entrée élevé, concentration du risque. Pour profiter des avantages de l’immobilier tout en diversifiant votre patrimoine, une solution alternative existe : les sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI.

SCPI : allier immobilier et sérénité


Les atouts des SCPI ne sont plus à démontrer et expliquent leur succès croissant. Ces structures de « pierre-papier » permettent à l’investisseur de bénéficier d’une gestion déléguée transparente, gage de tranquillité et de compétence. Le souscripteur profite par ailleurs d’une diversification accrue tout en ayant la possibilité de mieux ventiler ses engagements.


À chaque besoin sa réponse


L’autre intérêt des SCPI réside dans leur large univers d’intervention. Au sein de ce segment, BPE a sélectionné une vingtaine de SCPI, en mesure d’apporter des réponses à différents profils d’investisseurs (voir tableau).
Un particulier souhaitant obtenir des revenus complémentaires trouvera des solutions auprès des SCPI de rendement. Ces dernières investissent dans des bureaux, des commerces, voire des secteurs thématiques (santé, hôtellerie) en vue d’encaisser des loyers et d’offrir une distribution régulière à leurs souscripteurs.
Les SCPI dites « fiscales » proposent quant à elles des opportunités aux personnes souhaitant diversifier leur patrimoine tout en optimisant leur fiscalité. Ces SCPI dupliquent dans l’univers de la « pierre-papier » les dispositifs accessibles via des investissements en direct : Pinel, Malraux, déficit foncier.
Le recours aux SCPI peut également être un moyen de constituer un capital à terme. C’est ce que proposent les SCPI de capitalisation, par exemple via l’investissement dans des logements soumis à la loi de 1948. L’objectif est ici d’acquérir des logements décotés et de les revendre avec une plus-value au départ du locataire. L’acquisition de parts de SCPI en démembrement répond au même objectif de capitalisation. Le souscripteur n’acquiert que la nue-propriété (avec une décote sur le prix de la part) et devient plein propriétaire à l’issue du démembrement.


Un placement complémentaire


Si les SCPI ont toute leur place dans les stratégies de diversification, elles ne vous dispensent pas de respecter les règles prudentielles élémentaires. La liquidité sur le marché des SCPI dépend principalement de la forme juridique de la société : capital fixe ou capital variable. Dans le premier cas, un marché de gré à gré est organisé par la société de gestion, dans le second cas, cette dernière pourra compenser un retrait par une souscription. Elles doivent être avant tout vues comme des solutions complémentaires.
Par ailleurs, du fait de leur dimension immobilière, elles portent pleinement leurs fruits dans une optique de moyen-long terme.
Parlez-en avec votre conseiller.

 

Un support compatible avec l’assurance vie


Les parts de SCPI sont couramment logées dans des comptes-titres ordinaires, une solution privilégiée par les souscripteurs qui souhaitent avoir accès à un univers étendu et visent la perception de revenus réguliers. La souscription est aussi envisageable au sein d’un contrat d’assurance vie. Le choix est alors plus restreint mais les frais sont moins élevés et les
sommes distribuées par la SCPI sont soumises au cadre fiscal de l’assurance vie (uniquement lorsqu’un retrait est effectué).

 

Savoir utiliser le levier du crédit


Vous pouvez acquérir des parts de SCPI via un financement bancaire afin d’optimiser la constitution de votre patrimoine.

  1. Vous sollicitez un prêt adapté à votre projet
  2. Le financement est utilisé pour acquérir des parts de SCPI
  3. Les revenus distribués couvrent tout ou partie du remboursement
  4. Vous obtenez à terme un patrimoine avec un effort d’épargne limité

 

Quelle SCPI selon sa stratégie ?

 

Obtenir des revenus complémentaires Diversifier son patrimoine en optimisant sa fiscalité Se constituer un capital et/ou des revenus à terme

SCPI de rendement

SCPI fiscales

SCPI de capitalisation

SCPI de  démembrement

- La SCPI investit dans des bureaux, des commerces, des secteurs thématiques (hôtels, résidences de santé)…

- Les loyers permettent de reverser un revenu régulier au souscripteur.

- La SCPI investit dans des biens éligibles aux dispositifs fiscaux (Pinel, Malraux) ou générateurs de déficits fonciers.

- Le souscripteur bénéficie d’une réduction d’impôt ou d’un déficit foncier.

- La SCPI cible des biens porteurs de plus-value à terme.

- Le  souscripteur n’obtient pas de revenus réguliers mais peut tabler sur une revalorisation de ses parts à la sortie.

- Le souscripteur achète la nue-propriété des parts avec une décote.

- Il ne perçoit pas de revenus pendant le démembrement.

- À terme, le souscripteur devient plein propriétaire.