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Le GFV ou comment concilier stratégie patrimoniale et plaisir

Le 16/09/2018
Les GFV permettent de devenir copropriétaire d’un vignoble et de bénéficier d’avantages fiscaux au titre de l’impôt sur la fortune immobilière ou de transmission par donation ou succession. Mais comme pour tout investissement, certains risques sont à prendre en compte.

L’abréviation "GFV" revient fréquemment dans le monde des placements. Autrefois réservés à des clients aisés, les groupements fonciers viticoles tendent à se démocratiser. En effet, alors qu’il fallait auparavant débourser plus de 20 000 euros, certaines structures proposent désormais d’acquérir des parts dès 5 000 euros.

Le principe des GFV est identique à celui des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) : des particuliers ont la possibilité d’acquérir des parts dans une société propriétaire d’un vignoble dont l’exploitation est confiée à un viticulteur via un bail à long terme (une condition à l’octroi des avantages fiscaux).

Comme pour un investissement en parts de SCPI, le groupement peut avoir deux sources de revenus :

  • la location des terres viticoles (loyer versé en espèces ou en nature)

  • le placement de la trésorerie

Au titre de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux :

  • les associés sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers pour ce qui concerne les résultats de la location

  • les associés sont imposables dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers pour les produits issus du placement de la trésorerie

Reste que pour nombre d’investisseurs, l’intérêt est ailleurs car les GFV ont aussi l’avantage d’offrir un cadre fiscal attractif...

En premier lieu, la plus-value cession des parts de GFV est assujettie au régime spécifique des plus-values immobilières réalisées par les particuliers (sauf si le GFV a opté pour l’impôt sur les sociétés).

La plus-value bénéficiera ainsi d’abattements pour durée de détention :

  • pour le calcul de l’assiette soumise au taux de 19 % aujourd’hui, en matière d’impôt sur le revenu (exonération totale acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans),
  • pour le calcul de l’assiette soumise aux prélèvements sociaux (Contribution Sociale Généralisée, Contribution au Remboursement de la Dette Sociale, Prélèvement de Solidarité, Prélèvement Social et la Contribution Additionnelle) au taux de 17,2 % aujourd’hui (exonération totale acquise à l’issue d’un délai de détention de 30 ans).

Il est à noter que la plus-value n’est pas imposable lorsque le montant de la vente ne dépasse pas 15 000 euros.

Mais la spécificité fiscale des parts de GFV est l’exonération partielle dont elles bénéficient après un délai de détention des parts de deux ans (délai de détention apprécié au 1er janvier de l'année d'imposition) :

  • à concurrence de 75 %  dans la limite de 101 897 euros ;
  • à concurrence de 50 % pour la fraction excédant cette limite.

En matière de succession, de donation (article 793 bis CGI)

Pour l'appréciation de la limite de 101 897 euros au-delà de laquelle l'exonération de droits de mutation à titre gratuit afférente aux parts de GFV est ramenée de 75 % à 50 %, il convient de retenir, non seulement la valeur des parts, objets de la transmission, mais également la valeur des parts préalablement données par le même donateur ou le même défunt au même héritier, donataire ou légataire.

Bien entendu, doit être prise en compte la valeur totale des parts ainsi transmises et non la seule fraction ayant été précédemment taxée.
Les donations passées depuis plus de quinze ans ne sont pas prises en compte.

En matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière ou IFI (article 976 CGI)

Dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière, l’exonération partielle d’IFI est subordonnée, par ailleurs, au respect des trois conditions suivantes :

  • le bien doit avoir été donné à bail dans les conditions prévues de l’article L.416-1 du code rural et de la pêche maritime ;
  • la durée du bail doit être au minimum de 18 ans ;
  • les descendants du preneur ne doivent pas être contractuellement privés de la faculté de bénéficier des dispositions de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime (maintien du bail au profit des descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité).


Le GFV ne pouvant faire appel public à l’épargne, et ne bénéficiant pas, par conséquent, d’opérations de publicité, il faut pour accéder à ce marché confidentiel, s’adresser aux établissements spécialisés qui les proposent.

Si les GFV offrent un cadre fiscal intéressant, ils demeurent en revanche des placements soumis à un certain niveau de risque. Bien entendu, le capital n’est pas garanti et la liquidité des parts étant faible, la revente n’est pas toujours aisée.

Enfin, l’investisseur ne doit pas oublier que la valeur de ses parts n’est pas assise sur la production de l’exploitant, mais sur le foncier. Miser sur les GFV revient donc à prendre un pari sur l’évolution du prix des terres.