Fiscalité

IFI : comment bien évaluer ses actifs ?

Le 10/05/2018
Les règles d’évaluation reprennent les grands principes utilisés par le passé pour l’ISF. Mais certaines spécificités ont été introduites avec la mise en place de l’IFI. L’esprit de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) est assez simple à appréhender : seuls les actifs immobiliers non affectés à une activité professionnelle sont imposables. Cependant, une fois ce principe assimilé, se pose la question de la valorisation des actifs.

PRINCIPE GÉNÉRAL


Sur ce point, la règle générale est celle de la valeur vénale, c’est-à-dire le prix de vente théorique de l’actif (au 1er janvier de l’année d’imposition). Les statistiques locales (prix au m², transactions similaires…) peuvent être mises à profit. Dans l’espace personnel du contribuable, le fisc propose également un outil en ligne d’aide à l’évaluation.
Pour les biens rares ne disposant pas de comparaisons et n’ayant pas fait l’objet d’une transaction récente, la tâche est en revanche plus difficile. Le recours à un expert peut alors s’avérer utile, l’estimation étant de surcroît opposable au fisc.

LES DÉCOTES ADMISES


Le bien immobilier bénéficie de droit d’un abattement de 30 % s’il est occupé par le contribuable à titre de résidence principale. L'administration fiscale a toutefois précisé dans sa notice d'aide à la déclaration qu'un abattement de 30 % étant pratiqué sur la valeur de la résidence principale, les dettes contractées pour son acquisition ne sont déductibles qu'à hauteur de 70 % de leur valeur. Cette notice disponible sur le site internet www.impots.gouv.fr ne se substitue pas à la documentation officielle de l'administration à paraître. D’autres décotes sont envisageables, par exemple si le bien est détenu en indivision, si il est loué comme résidence principale ou si il est détenu via une société. Attention toutefois, il s’agit ici d’une tolérance.

DÉTENTION INDIRECTE


Lorsque les actifs immobiliers sont détenus indirectement, par exemple via une SCI, il convient de déclarer la valeur nette des parts. Ce même principe s’applique aux parts de SCPI ou d’OPCI, la valeur liquidative servant ici de référence.
Si les biens et droits immobiliers ne représentent qu’une fraction de l’actif de la société, la valeur des parts est alors ajustée selon un coefficient égal au rapport entre la valeur vénale des actifs immobiliers et la valeur vénale de l’ensemble des actifs de la société. Plus simplement, la taxation porte sur 80 % de la valeur des parts si le bilan de la société est composé à
80 % d’actifs immobiliers.

ASSURANCE VIE, CONTRATS DE CAPITALISATION ET OPCVM


Cette règle du coefficient concerne aussi les contrats d’assurance vie et de capitalisation exprimés en unités de compte. La valeur de rachat entre dans le champ de l’IFI, à hauteur de la fraction d’actifs immobiliers détenus. En revanche, la détention d’OPCVM n’est pas assujettie à l’IFI si le redevable détient moins de 10 % du capital et que l’OPCVM a moins de 20 % d’actifs immobiliers.

FONCIÈRES COTÉES


Le code général des impôts indique que les valeurs mobilières cotées sont évaluées à leur dernier cours connu (ou à la moyenne des 30 derniers cours). Toutefois, la détention d’actions de sociétés foncières cotées est exonérée d’IFI, dès lors que le redevable en détient moins de 5 % du capital et des droits de vote.

CRÉDIT-BAIL


Pour un bien pris en crédit-bail, la valeur à retenir correspond à la valeur de l’actif, déduction faite des loyers et de l’option d’achat restant à courir jusqu’au terme du contrat.

 

UNE NOUVELLE RÈGLE POUR LES PRÊTS IN FINE


Le capital restant dû d’un emprunt est déductible de l’assiette de l’IFI lorsque le financement se rattache à un actif taxable. Néanmoins, une nouvelle règle a été adoptée pour les prêts in fi ne. Le contribuable doit procéder à un amortissement linéaire fictif. Ainsi, pour un prêt sur 10 ans, le montant déductible sera par exemple réduit de 10 % chaque année.

                                                           Tableau IFI