Fiscalité

L’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)

Le 30/01/2018
La Loi de Finances 2018 a supprimé l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) pour donner naissance à l’IFI. Le calcul de l’IFI emprunte certaines règles qui étaient applicables à l’ISF ; d’autres ont été créées pour l’IFI.

 

 Ce qui ne change pas 


•    Le seuil d’imposition (1.300.000 € net)
•    le barème (imposition dès 800.000 €)
•    5 tranches (de 0,50 % à 1,50 %)
•    le dispositif de plafonnement
•    les règles de territorialité et de foyer fiscal

 

 1. Actifs immobiliers imposables 


•    Actifs immobiliers non affectés par leur propriétaire, directement ou indirectement, à son activité professionnelle.
•    Titres de sociétés pour la fraction de leur valeur représentative de biens immobiliers.
•    Immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition, immeubles non bâtis, immeubles bâtis, immeubles historiques, immeubles ou fraction d’immeubles représentés par des parts de sociétés immobilières de copropriété, droits réels immobiliers (usufruit, droit d’usage et d’habitation, droit d’emphytéose, droit du preneur à bail à construction) .
•    Crédit-bail immobilier et contrat de location accession.
•    Société Civile Immobilière (SCI), Société Civile de Placement Immobilier (SCPI), Organisme de Placement Collectif (OPCI), Société à Prépondérance Immobilière à Capital Variable (SPPICAV), Fonds de Placement en Immobilier (FPI), Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC), toutes les parts ou actions de sociétés industrielle, commerciales, artisanales, agricoles ou libérales, pour une quote-part de leur valeur, prenant en compte les actifs immobiliers non affectés à l’exploitation.
•    Biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust
•    Fraction de la valeur de rachat au 1er janvier, représentative des actifs immobiliers compris dans les Unités de Compte (UC), doit figurer dans l’assiette de l’IFI.

 

 2. Actifs immobiliers totalement exonérés 


Les biens affectés directement à l’activité professionnelle du redevable

•    Actifs immobiliers détenus directement ou indirectement (SCI) par le redevable, lorsqu’ils sont affectés à son activité professionnelle exercée à titre individuel ou dans une société de personne soumise à l’IR
•    Les biens immobiliers des loueurs en meublé professionnels à la double condition qu’ils génèrent 23.000 € minimum de recette annuelle et retirent de cette activité un montant représentant plus de 50 % des revenus professionnel du foyer

Les biens affectés à l’exploitation d’une société soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS)

Actifs immobiliers détenus directement ou indirectement (SCI) par le redevable, lorsqu’ils sont mis à disposition de la société à la triple condition :
•    L’activité de la société est de nature industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale
•    Le redevable exerce à titre principal dans la société une fonction de direction donnant lieu à une rémunération normale représentant plus de 50 % de ses revenus professionnels
•    Il détient une participation minimale, seul ou avec son groupe familial, d’au moins 25 % des droits de vote ou, à défaut, la valeur brute de sa participation excède 50 % de la valeur brute de tous ses biens imposables à l’IFI.

Parts ou actions de société opérationnelles

•    Les sociétés cotées ou non cotées peuvent détenir des actifs immobiliers non affectés à leur exploitation. Une quote-part de la valeur des titres afférents à ces actifs immobiliers relève donc de l’IFI. Néanmoins, le redevable qui, avec les membres de son foyer fiscal au sens de l’IFI, détient directement ou indirectement moins de 10 % du capital ou des droits de vote de ces sociétés, n’est pas imposable
•    Parts ou actions d’Organisme de Placement Collectif en Valeurs Mobilières (OPCVM), de fonds d’investissement détenant des biens ou droits immobiliers, si le redevable détient moins de 10 % des droits et si l’actif du fonds est composé de moins de 20 % de biens ou droits immobiliers imposables.

 

 3. Actifs immobiliers partiellement exonérés 


•    Résidence principale (comme auparavant avec l’ISF),
•    Biens ruraux donnés à bail à long terme et parts de Compte d'Investissement Forestier et d'Assurance (CIFA)
•    Bois et forêts et parts de groupement forestier.

 

 4. Biens démembrés 


C’est l’usufruitier qui doit déclarer à l’IFI la valeur des biens en pleine propriété. Le principe est le même pour les biens grevés d’un droit d’habitation ou d’usage.

Exceptions - Répartition entre l’usufruitier et le nu-propriétaire
•    Usufruit résultant de la vente d’un bien et l’acquéreur n’est pas réputé faire partie de la succession de l’usufruitier
•    Démembrement résultant d’une donation ou d’un legs fait à l’Etat ou à des associations reconnues d’utilité publique
•    Usufruit légal du conjoint survivant. Par contre, si l’usufruitier tire son usufruit d’une donation au dernier vivant ou d’un legs, il est seul redevable de l’IFI

 

 5. Passif déductible 


•    Dettes liées à l’acquisition d’un bien immobilier imposable ou de parts ou actions imposables, aux dépenses de réparation ou d’entretien des immeubles imposables, aux impositions relatives aux biens imposables (Taxe foncière et taxe sur les locaux vacants uniquement).
•    IFI théorique
•    Prêt in fine
Montant déductible correspondant au montant total du prêt diminué des annuités théoriques calculées linéairement et restant à payer
•    Prêts familiaux et prêts contractés auprès d’une société contrôlée
Les prêts contractés directement ou indirectement auprès d’un membre du foyer fiscal au sens de l’IFI ne sont pas déductibles.
Les prêts contractés auprès d’un membre du groupe familial (ascendants, descendants, frères et sœurs d’un membre du foyer fiscal) ne sont normalement pas déductibles. Néanmoins si les conditions du prêt sont normales et respectées, la déductibilité est admise.
Les prêts contractés par un membre du foyer fiscal auprès d’une société contrôlée directement ou indirectement par l’un des membres du groupe familial ne sont pas déductibles.
•    SCI
Pour la valorisation des parts, les créances détenues par le redevable sur la société (compte courant d’associé) dont il détient les titres ne sont pas déductibles.

L’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et les taxes d’habitation ne sont plus déductibles.
Lorsque la valeur brute des biens et droits immobiliers (avant déduction des dettes) excède 5M€ et que le montant total des dettes déductibles excède 60 % de cette valeur brute, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.


 6. Réduction de l’IFI 


Seule la réduction au titre des dons à certains organismes est reconduite (75 % des sommes versées dans la limite maximum de 45.000 € de réduction).


 7. Obligations déclaratives 


Quelle que soit la valeur de leur patrimoine, les redevables devront indiquer la valeur brute et nette de leur patrimoine imposable sur leur déclaration générale d’impôt sur le revenu.
A cette déclaration devront être jointes des annexes établies par l’administration fiscale pour indiquer de façon détaillée les éléments retenus, avec la méthode appliquée pour leur évaluation.